Immobilienwissen - T

---

Wofür steht der Begriff?

---

In unserer Rubrik Immobilienwissen erklären wir Begriffe von A - Z

T

Teilungserklärung

Definition und Inhalt der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist eine einseitige, notariell beurkundete Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Wohnungseigentumsgesetz – WEG), in der das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Mit der Eintragung in das Grundbuch und der Anlage der Wohnungsgrundbücher wird die Teilung rechtswirksam.

Die Teilungserklärung besteht in der Regel aus drei wesentlichen Bestandteilen:

1. Die Aufteilungserklärung (eigentliche Teilungserklärung)

Dieser Teil legt die Aufteilung des Gesamtgebäudes fest und definiert klar, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist.

• Sondereigentum: Hierzu gehören die eigentlichen Wohneinheiten (Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge etc.) sowie separate, im Aufteilungsplan als Sondereigentum ausgewiesene Teile wie z. B. Kellerabteile oder Tiefgaragenstellplätze. Der Eigentümer kann darüber grundsätzlich frei verfügen und es instand halten.

• Gemeinschaftseigentum: Dies sind alle Teile des Grundstücks, des Gebäudes oder der Anlagen, die nicht Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dazu zählen das Grundstück selbst, tragende Mauern, das Dach, das Treppenhaus, die Fassade, Fenster, der Aufzug und gemeinschaftlich genutzte Anlagen. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam und wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet und instand gehalten.

• Miteigentumsanteile (MEA): Die Teilungserklärung bestimmt die Größe der Miteigentumsanteile jedes Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum. Diese werden meist in Tausendstel (z. B. 120/1.000) angegeben und sind maßgeblich für die Verteilung von Kosten und Lasten sowie oft für die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung.

2. Der Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100 des gesamten Gebäudes, die die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum grafisch darstellt.

• Er umfasst Grundrisse aller Stockwerke, Schnitte und Lagepläne.

• Alle zum Sondereigentum gehörenden Räume sind in sich abgeschlossen und mit der gleichen Nummer (häufig als "Wohnungseigentums-Nummer" oder "WE-Nummer" bezeichnet) versehen.

3. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Wohneinheiten baulich so voneinander getrennt sind, dass sie eine unabhängige Nutzung (in sich abgeschlossen) ermöglichen und somit die Kriterien für Sondereigentum erfüllen. Sie ist integraler Bestandteil des Aufteilungsplans.

4. Die Gemeinschaftsordnung (optional, aber üblich)

Oft ist die Gemeinschaftsordnung ein weiterer, sehr wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, welche über die gesetzlichen Vorgaben des WEG hinausgehen. Sie wird zur "Verfassung" der WEG.

Typische Regelungsinhalte der Gemeinschaftsordnung sind:

• Nutzungsregelungen: Beschränkungen der Nutzung (z. B. nur private statt gewerblicher Nutzung, Regelungen zur Tierhaltung).

• Sondernutzungsrechte: Zuweisung exklusiver Nutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums an einzelne Eigentümer (z. B. Nutzung eines bestimmten Gartenanteils, eines Stellplatzes oder einer Dachterrasse). ❗️ Diese Rechte sollten unbedingt im Grundbuch eingetragen sein, um auch für Rechtsnachfolger (Käufer) verbindlich zu sein.

• Kostenverteilungsschlüssel: Abweichende Verteilung der Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z. B. nicht nur nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Verbrauch oder Kopfzahl).

• Stimmrechtsregelung: Festlegung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung (z. B. Kopfprinzip, Wertprinzip oder Objektprinzip).

• Regelung zur Verwaltung: Bestellung und Abberufung des Verwalters, Regelungen zur Hausordnung.

• Öffnungsklauseln: Bestimmungen, die es der WEG erlauben, einzelne Punkte der Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit oder einer qualifizierten Mehrheit zu ändern.

Worauf ist bei der Teilungserklärung zu achten?

Die Teilungserklärung ist die wichtigste Informationsquelle über die Immobilie und die Pflichten des Eigentümers. Eine sorgfältige Prüfung ist unerlässlich.

Wesentliche Prüfungspunkte:

1. Exakte Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Überprüfen Sie anhand des Aufteilungsplans und der Beschreibung, was genau zu Ihrer Einheit gehört (Wohnung, Keller, Stellplatz) und welche Teile Gemeinschaftseigentum sind (z. B. sind Fenster, Balkonplatten, Heizungsanlagen fast immer Gemeinschaftseigentum).

2. Miteigentumsanteil: Wie hoch ist Ihr Anteil? Dieser bestimmt oft Ihre Kostenbeteiligung und das Stimmgewicht.

3. Sondernutzungsrechte: Sind Ihnen versprochene exklusive Nutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplatz) klar definiert und im Grundbuch eingetragen?

4. Gemeinschaftsordnung (Go):

   • Nutzungsbeschränkungen: Gibt es Einschränkungen, die Ihre Pläne betreffen (z. B. Gewerbeuntersagung, Haustierverbot, Regelungen zur Vermietung)?

   • Kostenverteilung: Gibt es von der gesetzlichen Regelung (MEA) abweichende Schlüssel für die Verteilung von Kosten und Lasten? Könnten diese Sie überproportional belasten?

   • Stimmrecht: Nach welchem Prinzip wird abgestimmt? Das kann die Beschlussfassung und Ihre Einflussmöglichkeiten stark beeinflussen.

   • Instandhaltungspflichten (Öffnungsklauseln): Werden Sie durch die Go verpflichtet, Teile des Gemeinschaftseigentums instand zu halten (z. B. Fenster oder Balkone)?

5. Änderungen und Nachträge: Prüfen Sie, ob es Nachträge zur Teilungserklärung oder spätere Beschlüsse der WEG gibt, die die ursprünglichen Regelungen verändert haben. Diese sind ebenfalls für den Käufer bindend.

Analyse für Käufer und Verkäufer

🔎 Analyse für den Käufer

Als Käufer erwerben Sie nicht nur die physische Wohnung, sondern treten auch in die Rechtsgemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Die Teilungserklärung ist Ihr Schutz und Ihr Regelwerk.

Aspekt	Relevanz für den Käufer	Prüfungsfokus
Rechtssicherheit	Essenzielle Grundlage für Eigentum und Finanzierung. Die Bank wird die Teilungserklärung für die Wertermittlung und Kreditprüfung verlangen.	Vollständigkeit (Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Go) und notarielle Beurkundung prüfen.
Umfang des Eigentums	Klärt die genauen Grenzen Ihres Sondereigentums. Was gehört wirklich Ihnen?	Definition von Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan mit der tatsächlichen Nutzung abgleichen.
Kosten und Lasten	Bestimmt, wie Sie zu den laufenden Kosten und Rücklagen beitragen müssen.	Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung prüfen – stimmen diese mit Ihren Erwartungen überein? Höhere MEA bedeuten höhere Kosten.
Nutzungsbeschränkungen	Kann Ihre geplante Nutzung (Haustiere, Vermietung, Home-Office, Umbau) verhindern.	Regelungen zur gewerblichen Nutzung, Tierhaltung und zu baulichen Veränderungen (insbesondere am Sondereigentum, die aber das äußere Erscheinungsbild beeinflussen).
Instandhaltung	Legt fest, inwieweit Sie für Teile des Gemeinschaftseigentums zuständig sein könnten (z. B. Fenster).	Regelungen in der Go zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Grenzbereich liegenden Bauteilen.
Sondernutzungsrechte	Stellt sicher, dass die Ihnen zugesagten exklusiven Nutzungsrechte (Garten, Parkplatz) auch rechtlich verankert und verbindlich sind.	Eintragung der Sondernutzungsrechte im Grundbuch (Bestandteil des Wohnungsgrundbuchs) prüfen.
WEG-Struktur	Bestimmt Ihren Einfluss und die Entscheidungsprozesse in der Eigentümergemeinschaft.	Stimmrechtsregelung (Kopf-, Wert- oder Objektprinzip) prüfen.

💰 Analyse für den Verkäufer

Als Verkäufer ist die Teilungserklärung ein zentrales Verkaufsdokument und ein Instrument zur Sicherung der eigenen Position und zur Vermeidung von Rückabwicklungen.

Aspekt	Relevanz für den Verkäufer	Vorbereitung und Fokus
Vollständigkeit	Unabdingbar für den Verkaufsprozess und die Finanzierung des Käufers.	Alle Dokumente (TE, Aufteilungsplan, Go, alle Nachträge, ggf. wichtige WEG-Beschlüsse) vollständig und aktuell bereithalten.
Transparenz	Klärung aller potenziellen "Fallstricke" im Vorfeld reduziert das Haftungsrisiko (z. B. bei Zusicherungen bzgl. Nutzung oder Sonderrechten).	Offenlegung aller relevanten Punkte, insbesondere abweichender Kostenverteilungen, Baubeschränkungen oder Sonderumlagen.
Wertsteigerung	Eingetragene Sondernutzungsrechte (z. B. großer Gartenanteil oder exklusiver Parkplatz) können den Verkaufspreis steigern.	Sicherstellen, dass alle versprochenen Sondernutzungsrechte korrekt im Grundbuch vermerkt sind.
Konfliktpotential	Ungenaue oder unklare Regelungen können Käufer abschrecken oder zu späteren Streitigkeiten führen.	Unklare Formulierungen im Vorfeld durch einen Notar oder Anwalt prüfen lassen, um Argumente für den Verhandlungsprozess zu liefern.
Finanzierungssicherheit	Die Teilungserklärung ist die Basis für die Wertermittlung der Bank und damit für die Finanzierungszusage des Käufers.	Eine saubere und klare Teilungserklärung beschleunigt die Kreditprüfung.

Zusammenfassend ist die Teilungserklärung weit mehr als nur ein Formular – sie ist die Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Grundstein für das individuelle Eigentum. Sie sollte sowohl von Käufern als auch von Verkäufern mit höchster Sorgfalt geprüft werden, idealerweise unter Hinzuziehung eines erfahrenen Notars oder Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht, um spätere, kostspielige Konflikte zu vermeiden.

Weiteres Immobilienwissen im BLOG