Immobilienwissen - A
- Andreas Bricks
- 10. Juni
- 3 Min. Lesezeit
In unserer Rubrik Immobilienwissen erklären wir Begriffe von A - Z
A
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiges Instrument im deutschen Immobilienrecht, das Käufern und Verkäufern von Grundstücken Sicherheit während des Kaufprozesses bietet. Um das Immobilienwissen besser zu verstehen, stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Haus kaufen. Von dem Moment an, in dem Sie sich mit dem Verkäufer einig sind, bis zur tatsächlichen Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch vergeht oft einige Zeit. In dieser Zwischenzeit könnte theoretisch etwas schiefgehen, was den Kauf gefährden würde. Genau hier kommt die Auflassungsvormerkung ins Spiel.
Was ist die Auflassung?
Bevor wir zur Vormerkung kommen, müssen wir den Begriff Auflassung klären. Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks. Diese Einigung muss notariell beurkundet werden. Sie ist sozusagen der "handschlagkräftige" Teil des Kaufvertrags, der sich auf den Eigentumswechsel bezieht. Ohne die Auflassung kann das Eigentum an einem Grundstück nicht übertragen werden.
Der Zweck der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen, genauer gesagt in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen). Sie dient dazu, den Käufer vor möglichen Risiken in der Zeit zwischen dem Kaufvertrag und der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch zu schützen.
Stellen Sie sich vor, der Verkäufer würde nach dem Abschluss des Kaufvertrags (aber vor Ihrer Eintragung als neuer Eigentümer) versuchen, das Haus an jemand anderen zu verkaufen oder das Grundstück mit einer Hypothek zu belasten. Ohne eine Auflassungsvormerkung wäre dies theoretisch möglich und würde Sie als Käufer in eine schwierige Lage bringen.
Die Auflassungsvormerkung "reserviert" quasi den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und blockiert das Grundbuch für anderweitige Verfügungen des Verkäufers, die Ihren Kauf beeinträchtigen könnten.
Wie funktioniert die Auflassungsvormerkung in der Praxis?
Kaufvertrag und Antrag: Wenn Sie einen notariellen Kaufvertrag für ein Grundstück abschließen, wird der Notar in der Regel direkt im Kaufvertrag veranlassen, dass eine Auflassungsvormerkung für Sie als Käufer im Grundbuch eingetragen wird.
Eintragung ins Grundbuch: Der Notar reicht den Antrag beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs ein.
Schutzwirkung: Ab diesem Zeitpunkt sind Sie als Käufer geschützt. Sollte der Verkäufer versuchen, das Grundstück anderweitig zu verkaufen oder zu belasten, wären diese neuen Einträge im Grundbuch Ihnen gegenüber unwirksam. Ihre Auflassungsvormerkung genießt einen sogenannten Rangvorrang. Das bedeutet, Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung geht allen späteren, beeinträchtigenden Verfügungen des Verkäufers vor.
Löschung nach Eigentumsübergang: Sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist und die Auflassung (die Einigung über den Eigentumsübergang) notariell beurkundet wurde, veranlasst der Notar die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch. Gleichzeitig wird die Auflassungsvormerkung, da sie ihren Zweck erfüllt hat, gelöscht.
Wichtige Punkte zusammengefasst:
Sicherheit für den Käufer: Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor "Zwischenverfügungen" des Verkäufers, die den Immobilienkauf gefährden könnten.
Grundbucheintragung: Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Rangvorrang: Die Vormerkung sichert dem Käufer den späteren Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen über alle anderen späteren Verfügungen des Verkäufers.
Notwendigkeit der notariellen Beurkundung: Ohne einen notariellen Kaufvertrag und die entsprechende Anweisung ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht möglich.
Temporär: Die Vormerkung ist zeitlich begrenzt und wird gelöscht, sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Die Auflassungsvormerkung ist somit ein zentrales Element der Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Deutschland und stellt sicher, dass der Käufer seinen erworbenen Anspruch auf das Eigentum auch wirklich durchsetzen kann.
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