top of page
  • AutorenbildAndreas Bricks

Immobilie bewerten - drei Verfahren, viele Fragen

Die Immobilienbewertung ist der Prozess der Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie. Der Marktwert ist der Preis, den ein Käufer voraussichtlich bereit ist, für die Immobilie zu zahlen, und der Preis, den ein Verkäufer voraussichtlich erzielen kann.





Schreibtisch voller Papiere, mit der die Bewertung berechnet wird
Immobilienbewertung

Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?


Es gibt mehrere Gründe, warum eine Immobilienbewertung wichtig sein kann:


  • Verkauf einer Immobilie: Um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen, ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen.

  • Kauf einer Immobilie: Käufer sollten den Wert einer Immobilie kennen, um sicherzustellen, dass sie nicht zu viel bezahlen.

  • Finanzierung einer Immobilie: Banken und andere Kreditgeber verlangen in der Regel eine Immobilienbewertung, bevor sie einen Kredit vergeben.

  • Erbschaft oder Scheidung: Bei einer Erbschaft oder Scheidung muss der Wert der Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung bzw. Vermögensaufteilung ermittelt werden.


Welche Methoden gibt es zur Immobilienbewertung?


Es gibt verschiedene Methoden zur Immobilienbewertung, die sich in ihrer Genauigkeit und Kosten unterscheiden:


Online-Immobilienbewertung: Diese Verfahren sind kostenlos und schnell, aber sie liefern meist nur eine grobe Schätzung des Immobilienwerts.


Kurzgutachten: Ein Kurzgutachten wird von einem Immobilienmakler oder Sachverständigen erstellt und ist etwas genauer als eine Online-Immobilienbewertung.


Vollgutachten: Ein Vollgutachten wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt und ist die genaueste Methode der Immobilienbewertung.

 


Verfahren im Überblick

Es gibt drei standardisierte Verfahren zur Immobilienbewertung:


Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei standardisierten Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Immobilien in Deutschland, geregelt in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).


Grundidee:

Der Wert einer Immobilie wird anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung geschätzt. Die Annahme dahinter ist, dass Objekte mit ähnlichen Merkmalen auch einen ähnlichen Wert haben sollten.


Vorgehen:

  1. Datenerhebung:

  • Merkmale der zu bewertenden Immobilie (z.B. Lage, Größe, Ausstattung, Zustand)

  • Vergleichspreise von ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien (sogenannte Vergleichsobjekte)

  1. Berechnung des Vergleichswerts:

  • Anpassung der Vergleichspreise an die Merkmale der zu bewertenden Immobilie

  • Berücksichtigung von marktbedingten Faktoren (z.B. Angebot und Nachfrage)

  1. Ableitung des Verkehrswerts:

  • Plausibilitätsprüfung des Vergleichswerts

  • Berücksichtigung von weiteren wertbeeinflussenden Faktoren


Vor- und Nachteile:

Vorteile:

  • Verhältnismäßig einfach und kostengünstig

  • Transparente und nachvollziehbare Methode

  • Gilt als relativ präzise, insbesondere bei guter Datenlage

Nachteile:

  • Verlässliche Vergleichsobjekte nicht immer verfügbar

  • Anfälligkeit für Ungenauigkeiten bei der Datenerhebung und -anpassung

  • Weniger geeignet für atypische Immobilien

Anwendungsbereiche:

  • Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

  • Grundstücke

  • Gewerbeimmobilien (bei ausreichender Datenlage)


Zusammenfassend:

Das Vergleichswertverfahren ist eine weit verbreitete und praxistaugliche Methode zur Immobilienbewertung. Es bietet eine gute Balance zwischen Genauigkeit und Aufwand.

 


Ertragswertverfahren


Das Ertragswertverfahren ist ein standardisiertes Verfahren zur Bewertung von Immobilien, bei dem der zukünftige Ertrag der Immobilie im Vordergrund steht. Es wird insbesondere bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Objekten angewendet.


Grundlagen des Ertragswertverfahrens:


  • Ertragswert: Der Ertragswert ist der Barwert aller zukünftigen Reinerträge aus der Immobilie.

  • Reinertrag: Der Reinertrag ist die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten.

  • Liegenschaftszinssatz: Der Liegenschaftszinssatz ist der Kapitalisierungszinssatz, der zur Berechnung des Barwerts der zukünftigen Reinerträge verwendet wird.

  • Restnutzungsdauer: Die Restnutzungsdauer ist die Zeitspanne, in der die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Berechnung des Ertragswerts:

Der Ertragswert wird nach folgender Formel berechnet:

Ertragswert = Reinertrag / Liegenschaftszinssatz


Zu beachten:

  • Das Ertragswertverfahren ist ein komplexes Verfahren, das von einem erfahrenen Gutachter durchgeführt werden sollte.

  • Die Genauigkeit der Bewertung hängt von der Qualität der verwendeten Daten ab.

  • Das Ertragswertverfahren ist nicht geeignet für die Bewertung von eigengenutzten Immobilien.


Vorteile des Ertragswertverfahrens:

  • Objektive Bewertung: Das Ertragswertverfahren basiert auf objektiven Daten und ist daher relativ unbeeinflusst von subjektiven Einschätzungen.

  • Praxisrelevanz: Das Ertragswertverfahren orientiert sich am tatsächlichen Ertrag der Immobilie und ist daher sehr praxisrelevant.


Nachteile des Ertragswertverfahrens:

  • Komplexität: Das Ertragswertverfahren ist ein komplexes Verfahren, das von einem erfahrenen Gutachter durchgeführt werden sollte.

  • Zukunftsbezogenheit: Das Ertragswertverfahren basiert auf der Prognose zukünftiger Erträge, die von unvorhersehbaren Ereignissen beeinflusst werden können.

 


Sachwertverfahren:


Das Sachwertverfahren ist eines von drei normierten Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland, geregelt in der ImmoWertV (§§ 21-23). Es basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie abzüglich Wertminderungen und dem Wert des Grund und Bodens.


Anwendung:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser

  • Wohnungs- und Teileigentum

  • Gewerbeimmobilien (nicht vermietet)

  • Sonderfälle: z.B. öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Gebäude


Vorteile:

  • Transparenz: Nachvollziehbare Kostenkalkulation

  • Aktualität: Anpassung an aktuelle Baupreise und Marktsituation

  • Geeignet für: Neubauten, unsanierte Objekte, Spezialimmobilien


Nachteile:

  • Komplexität: Aufwendige Berechnungen

  • Ungenauigkeit: Schwankende Baukosten und Markteinflüsse

  • Weniger geeignet für: Vergleichbare Objekte in etablierten Märkten


Schritte im Sachwertverfahren:


  1. Ermittlung der Herstellungskosten:

  • Neubaukosten nach aktuellem Baupreisindex

  • Berücksichtigung von Gebäudeart, Größe, Ausstattung

  • Abzug von Alterswertminderung und technischer Obsoleszenz

  1. Ermittlung des Bodenwerts:

  • Vergleichswertverfahren oder Bodenrichtwert

  • Berücksichtigung von Lage, Größe, Erschließungszustand

  1. Berechnung des Sachwerts:

  • Herstellungskosten + Bodenwert = Sachwert

  1. Anpassung an Marktsituation:

  • Sachwertfaktor (z.B. aus Sachwertrichtlinie)

  • Berücksichtigung von regionalen Besonderheiten, Marktdynamik


Zusammenfassend:

Das Sachwertverfahren bietet eine transparente und aktualitätsnahe Immobilienbewertung. Es ist besonders geeignet für Ein- und Zweifamilienhäuser, unsanierte Objekte und Spezialimmobilien. Die Komplexität und Ungenauigkeit sollten jedoch beachtet werden.


Haben Sie Fragen?

Wir bewerten Ihre Immobilie nach allen drei Verfahren und erstellen Ihnen eine vollständige Unterlage mit einer ca. 30 - 50 Seitigen Berechnung.


Kostenlos könne Sie Ihre Immobilie bereits vorab auf unserer Homepage bewerten.

Klicken Sie einfach HIER

 

Aktuelle Beiträge

Alle ansehen

Comments


bottom of page