Immobilienwissen - C

Andreas Bricks
29. Juli
5 Min. Lesezeit

In unserer Rubrik Immobilienwissen erklären wir Begriffe von A - Z

C

Courtage

Die Courtage: Ein grundlegender Begriff im Immobilienwesen ausführlich erklärt

Im Dickicht der Immobilienbegriffe taucht immer wieder ein Wort auf, das für viele Neulinge im Immobiliengeschäft zunächst undurchsichtig wirkt: die Courtage. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, und welche Rolle spielt er beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien? In diesem Blogbeitrag nehmen wir uns die Zeit, die Courtage ausführlich zu beleuchten und ihre Bedeutung im deutschen Immobilienwesen zu entschlüsseln.

Was ist Courtage? Die Definition

Die Courtage, oft auch als Maklerprovision oder einfach Provision bezeichnet, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein Hauptvertrag – in der Regel ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag – zustande kommt.

Es handelt sich also um ein Erfolgshonorar. Das bedeutet: Ohne erfolgreiche Vermittlung, kein Honorar. Ein Makler, der zwar viel Zeit und Mühe in die Suche nach einem Objekt oder Interessenten investiert, aber keinen Vertragsabschluss herbeiführen kann, hat keinen Anspruch auf Courtage.

Die Rolle des Immobilienmaklers und die Rechtfertigung der Courtage

Bevor wir uns den Details der Courtage widmen, ist es wichtig zu verstehen, warum Immobilienmakler für ihre Dienste überhaupt eine Vergütung erhalten. Ein professioneller Makler übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben, die für Laien zeitaufwändig und komplex sein können:

Marktwertanalyse: Ermittlung eines realistischen Kauf- oder Mietpreises.
Marketing und Vermarktung: Erstellung von Exposés, professionellen Fotos, Schaltung von Anzeigen auf relevanten Portalen.
Besichtigungen: Organisation und Durchführung von Besichtigungen mit potenziellen Käufern oder Mietern.
Kommunikation und Verhandlungen: Ansprechpartner für alle Parteien, Verhandlungsführung zur Preisfindung.
Bonitätsprüfung: Überprüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit von Mietinteressenten.
Vertragsgestaltung: Unterstützung bei der Vorbereitung des Kauf- oder Mietvertrages.
Rechtliche Expertise: Kenntnisse über aktuelle Gesetze und Vorschriften im Immobilienbereich.

Durch diese Dienstleistungen erspart der Makler seinen Auftraggebern nicht nur Zeit und Nerven, sondern kann oft auch einen besseren Preis erzielen und den gesamten Prozess deutlich beschleunigen und sicherer gestalten. Die Courtage ist somit die Gegenleistung für diesen umfassenden Service.

Die Courtage beim Immobilienkauf: Wer zahlt was?

Historisch gesehen war es in Deutschland üblich, dass die Courtage beim Immobilienkauf hauptsächlich vom Käufer getragen wurde. Dies hat sich jedoch mit dem "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser", das am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, grundlegend geändert.

Seitdem gilt das Bestellerprinzip (modifiziert) für den Immobilienkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern:

Gleiche Beteiligung: Der Käufer und der Verkäufer müssen die Maklerprovision hälftig teilen, sofern der Makler für beide Parteien tätig war.
Wer bestellt, der zahlt (mindestens): Hat der Makler nur für eine Partei (z.B. nur für den Verkäufer) gearbeitet und wurde von dieser Partei beauftragt, so darf er von der anderen Partei (dem Käufer) maximal die Hälfte der Courtage verlangen, die er vom Auftraggeber erhält. Der Auftraggeber muss seinen Anteil jedoch zuerst zahlen.

Beispiel: Ein Makler wird vom Verkäufer einer Eigentumswohnung beauftragt und findet einen Käufer. Die Maklercourtage beträgt 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises. In diesem Fall muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Courtage zahlen (3,57 %). Die restlichen 3,57 % kann der Makler vom Käufer verlangen. Er kann aber auch mehr als 50% vom Verkäufer verlangen und dann vom Käufer nur einen geringeren Anteil, solange der Käuferanteil nicht höher ist als der Verkäuferanteil. Es gibt aber auch weiterhin Konstellationen, wo die Courtage nur von einer Partei getragen wird, z.B. wenn der Makler nur für den Käufer tätig wird und ein Suchauftrag erteilt wurde.

Ziel dieser Regelung ist es, die Kosten für den Immobilienerwerb für private Käufer zu senken und eine fairere Verteilung der Maklerkosten zu gewährleisten. Bei gewerblichen Immobilien, Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern (die nicht zu Wohnzwecken dienen) kann die Courtageverteilung weiterhin frei verhandelt werden.

Die Höhe der Courtage variiert je nach Bundesland und liegt üblicherweise zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer).

Die Courtage bei der Immobilienmiete: Das Bestellerprinzip

Im Bereich der Vermietung von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip bereits seit dem 1. Juni 2015. Das bedeutet:

Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Wenn der Vermieter den Makler beauftftragt, um einen Nachmieter zu finden, muss der Vermieter die Courtage zahlen.
Ausnahme (selten): Nur wenn der Mietinteressent den Makler exklusiv beauftragt hat, eine passende Wohnung für ihn zu finden, und der Makler tatsächlich eine Wohnung findet, die auf diesen Suchauftrag hin vermittelt wird, muss der Mieter die Courtage zahlen. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da die meisten Makler im Auftrag von Vermietern handeln.

Die Höhe der Courtage bei der Vermietung ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer begrenzt.

Wann wird die Courtage fällig?

Die Courtage wird in der Regel erst mit dem rechtswirksamen Abschluss des Hauptvertrages fällig, also mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag beim Notar oder unter den Mietvertrag. In den meisten Maklerverträgen ist eine Klausel enthalten, die die Fälligkeit der Courtage regelt. Nach der Fälligkeit setzt der Makler eine Zahlungsfrist, innerhalb derer die Courtage zu überweisen ist.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Courtage auch dann fällig wird, wenn der Makler den Vertrag nur mitursächlich herbeigeführt hat. Das bedeutet, dass nicht er allein den Kontakt herstellen muss, sondern dass seine Tätigkeit maßgeblich zum Zustandekommen des Vertrages beigetragen hat.

Rechtliche Aspekte und Fallstricke

Maklervertrag: Die Grundlage für den Provisionsanspruch ist immer ein Maklervertrag. Dieser kann mündlich, schriftlich oder sogar durch schlüssiges Handeln zustande kommen. Für den Immobilienkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist seit der Gesetzesänderung 2020 jedoch die Textform für den Maklervertrag vorgeschrieben. Das bedeutet, dass der Vertrag mindestens per E-Mail oder Fax vorliegen muss, um gültig zu sein.
Widerrufsrecht: Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Maklerverträgen (z.B. wenn der Makler Sie zu Hause besucht) oder bei Fernabsatzverträgen (z.B. Online-Abschluss) besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Darüber muss der Makler Sie belehren.
Doppelmakler: Ein Makler, der sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig ist, wird als Doppelmakler bezeichnet. Dies ist in Deutschland grundsätzlich zulässig, sofern er die Interessen beider Parteien gleichermaßen wahrt und nicht zu einseitig agiert. Die neue Gesetzgebung zur Kaufcourtage trägt dieser Konstellation Rechnung.
Achtung bei Vereinbarungen: Lassen Sie sich niemals auf mündliche Zusagen bezüglich der Courtage ein und prüfen Sie den Maklervertrag genau, bevor Sie ihn unterschreiben. Alle Vereinbarungen sollten schriftlich fixiert sein.

Fazit

Die Courtage ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienwesens und die wohlverdiente Vergütung für die umfassenden Dienstleistungen eines Immobilienmaklers. Seit den Gesetzesänderungen zur Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf und dem bereits etablierten Bestellerprinzip bei der Miete ist die Kostenverteilung fairer und transparenter geworden.

Wenn Sie sich mit dem Kauf, Verkauf oder der Miete einer Immobilie beschäftigen, ist es unerlässlich, die Regelungen zur Courtage genau zu kennen. So vermeiden Sie unliebsame Überraschungen und können sicherstellen, dass Sie Ihre Rechte und Pflichten als Kunde eines Immobilienmaklers vollumfänglich verstehen. Ein seriöser Makler wird Sie stets transparent über die anfallenden Kosten aufklären und Ihnen alle Fragen zur Courtage geduldig beantworten.