Immobilienwissen - U

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Wofür steht der Begriff?

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In unserer Rubrik Immobilienwissen erklären wir Begriffe von A - Z

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Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Begriff Unbedenklichkeitsbescheinigung (kurz: UB) bezeichnet ein amtliches Dokument, das in Deutschland von einer zuständigen Behörde oder Institution ausgestellt wird und bestätigt, dass einer bestimmten Person, einem Unternehmen oder einem Sachverhalt keine bekannten Bedenken (insbesondere keine offenen Zahlungsverpflichtungen oder sonstige Mängel) entgegenstehen. Sie dient als wichtiger Nachweis der Zuverlässigkeit, Integrität und der ordnungsgemäßen Erfüllung gesetzlicher Pflichten.

Obwohl der Begriff in verschiedenen Kontexten verwendet wird (z. B. Gewerberecht, Sprengstoffrecht), ist die im Geschäftsverkehr und insbesondere beim Immobilienkauf relevanteste Form die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

1. Detaillierte Erklärung der (steuerlichen) Unbedenklichkeitsbescheinigung

1.1. Wesentliche Funktion beim Immobilienkauf

Die wichtigste Anwendung findet die UB gemäß $\S 22$ Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie.

• Zweck: Die Bescheinigung bestätigt dem Grundbuchamt, dass die für den Immobilienerwerb fällige Grunderwerbsteuer vom Käufer vollständig entrichtet wurde.

• Notwendigkeit für den Rechtserwerb: Das Grundbuchamt darf den Käufer als neuen Eigentümer nur dann in das Grundbuch eintragen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes vorliegt.

• Ablauf:

  1. Der notariell beurkundete Kaufvertrag wird dem Finanzamt mittels einer sogenannten Veräußerungsanzeige gemeldet (meist durch den Notar).

  2. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest und schickt dem Käufer den entsprechenden Steuerbescheid zu.

  3. Nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt hat, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

  4. Der Notar reicht die UB zusammen mit den anderen notwendigen Unterlagen (z. B. der Auflassung) beim Grundbuchamt ein, das daraufhin die Eigentumsumschreibung vornimmt.

1.2. Weitere Arten und Anwendungsfälle

Neben der steuerlichen UB im Kontext der Grunderwerbsteuer gibt es weitere wichtige Formen, die oft im geschäftlichen Bereich relevant sind:

• Steuerliche UB (allgemein): Bestätigt dem Antragsteller (Privatperson oder Unternehmen) die Erfüllung der allgemeinen steuerlichen Pflichten (keine offenen Steuerrückstände, fristgerechte Einreichung von Steuererklärungen). Wird oft benötigt für:

  • Teilnahme an öffentlichen Ausschreibungen/Vergaben.

  • Beantragung gewerblicher Lizenzen oder Genehmigungen.

  • Nachweis der Bonität und Zuverlässigkeit gegenüber Geschäftspartnern oder Kreditinstituten.

• Sozialversicherungsrechtliche UB: Wird von der zuständigen Krankenkasse oder Berufsgenossenschaft ausgestellt und bestätigt die ordnungsgemäße Entrichtung der Sozialversicherungsbeiträge. Dies ist oft für Unternehmen im Baugewerbe bei der Vergabe öffentlicher Aufträge erforderlich, um der Haftung für Beiträge von Nachunternehmen vorzubeugen.

• UB des Gewerbeamtes oder anderer Behörden: Kann die Erfüllung bestimmter gewerberechtlicher oder branchenspezifischer Pflichten bestätigen (z. B. Eignung für den Umgang mit Sprengstoffen).

2. Worauf ist zu achten?

2.1. Beschleunigung des Prozesses

Da die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer meist von der Eintragung der Grundschuld für die finanzierende Bank abhängt, und diese Eintragung wiederum die UB voraussetzt, führt eine Verzögerung bei der UB zur Verzögerung des gesamten Kaufabschlusses.

• Zügige Zahlung: Der Käufer sollte die Grunderwerbsteuer sofort nach Erhalt des Bescheids bezahlen, da die UB erst nach Zahlungseingang ausgestellt wird.

• Nachweis der Zahlung: Es kann hilfreich sein, dem Finanzamt einen Nachweis über die erfolgte Überweisung (z. B. Kontoauszug) zukommen zu lassen, um die Bearbeitung zu beschleunigen.

2.2. Schriftform und Zustellung

• Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung muss gemäß $\S 22$ GrEStG in schriftlicher Form vorliegen. Eine elektronische Übermittlung (z. B. per E-Mail) ist in der Regel nicht ausreichend.

• Aus Gründen des Steuergeheimnisses wird die UB in der Regel direkt an den Antragsteller oder den bevollmächtigten Notar (im Falle des Immobilienkaufs) versandt.

2.3. Kosten

• Für die Ausstellung der UB erhebt das Finanzamt eine geringe Gebühr, die je nach Bundesland zwischen 5€ und 20€ Euro liegt. Diese Kosten sind üblicherweise in den Notar- und Gerichtskosten enthalten, die der Käufer als Teil der Kaufnebenkosten trägt.

2.4. Ausnahmen von der UB-Pflicht

In bestimmten Fällen wird keine Grunderwerbsteuer fällig, was die UB entbehrlich macht (geregelt in $\S 3$ GrEStG). Dies gilt typischerweise bei:

• Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers.

• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkelkinder).

• Erwerb nach einer Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung.

• Geringfügiger Kaufpreis (z. B. unter $2.500$ Euro).

3. Analyse für Käufer und Verkäufer (Immobilienkauf)

Aspekt	Käufer (Erwerber)	Verkäufer (Veräußerer)
Bedeutung der UB	Existentiell. Ohne UB keine Grundbucheintragung als neuer Eigentümer. Ohne Grundbucheintragung keine Auszahlung des Darlehens durch die Bank (weil die Grundschuld nicht eingetragen werden kann).	Geschäftsabschluss-relevant. Ohne Grundbucheintragung des Käufers als neuer Eigentümer erhält der Verkäufer den finalen Kaufpreis nicht (Zahlung erfolgt meist über ein Notaranderkonto oder direkt, sobald die Voraussetzungen für die lastenfreie Eigentumsumschreibung vorliegen, wozu die UB gehört).
Zuständigkeit	Der Käufer (bzw. der Notar in seinem Auftrag) ist für die Beantragung und Zahlung der zugrundeliegenden Grunderwerbsteuer verantwortlich.	Der Verkäufer hat keine direkte Pflicht bezüglich der steuerlichen UB des Käufers. Er ist jedoch auf deren zeitnahe Erteilung angewiesen.
Risiken und Stolpersteine	Zahlungsverzug: Verzögert der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer oder bestehen sonstige Steuerrückstände, verzögert sich die Ausstellung der UB, die Grundbucheintragung und die Auszahlung der Finanzierung. Dies kann den gesamten Vertrag gefährden (Nichtigkeit).	Verzögerung der Auszahlung: Jede Verzögerung bei der UB verschiebt den Zeitpunkt, zu dem der Verkäufer den Kaufpreis endgültig erhält.
Handlungsempfehlungen	Zahlung priorisieren: Die Grunderwerbsteuer umgehend nach Erhalt des Bescheids begleichen. Kommunikation: Sicherstellen, dass der Notar zeitnah die Veräußerungsanzeige versendet und den weiteren Prozess im Auge behält.	Prozessüberwachung: Sollte sich die Auszahlung des Kaufpreises verzögern, sollte der Verkäufer über den Notar den Status der Grunderwerbsteuerzahlung und der UB abfragen, um mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen. Sicherheit: Die vertragliche Regelung (Notaranderkonto oder Treuhandabwicklung) schützt den Verkäufer, da der Notar die Auszahlung erst vornimmt, wenn der Rechtserwerb gesichert ist.

Bericht: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung – Dreh- und Angelpunkt im Immobiliengeschäft

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) des Finanzamts ist weit mehr als eine Formalität; sie ist die gesetzliche Eintrittskarte für den Käufer, um als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen zu werden. Ihre zentrale Bedeutung beim Immobilienerwerb beruht auf der im Grunderwerbsteuergesetz (§ 22 GrEStG) verankerten Regelung, die den Rechtserwerb im Grundbuch von der vorherigen Zahlung der Grunderwerbsteuer abhängig macht.

Für den Käufer: Der Schlüssel zum Eigentum

Der Käufer ist die primär betroffene Partei. Er trägt die Last der Grunderwerbsteuer und somit die Verantwortung für deren pünktliche und vollständige Entrichtung.

1. Rechtswirksamkeit: Ohne die UB bleibt der Käufer zwar schuldrechtlich gebunden, die dingliche Rechtslage – der tatsächliche Eigentumsübergang – kann jedoch nicht vollzogen werden.

2. Finanzierungsabhängigkeit: Die meisten Banken haben die Auszahlung des vereinbarten Darlehens an die Eintragung ihrer Grundschuld im Grundbuch geknüpft. Da die Grundschuldeintragung erst erfolgen kann, nachdem der Käufer als neuer Eigentümer vorgemerkt oder eingetragen wurde (was die UB voraussetzt), wird die UB zum Flaschenhals der Immobilienfinanzierung. Ein Zahlungsverzug des Käufers bei der Grunderwerbsteuer verzögert somit die Auszahlung des Darlehens und kann zu Vertragsstrafen oder zur Gefährdung des gesamten Geschäfts führen.

3. Aktionsbedarf: Der Käufer muss aktiv darauf achten, dass die Grunderwerbsteuer umgehend beglichen wird, um eine zeitnahe Ausstellung der UB zu gewährleisten.

Für den Verkäufer: Garant der Kaufpreisrealisierung

Obwohl der Verkäufer die UB nicht beantragen muss, ist er indirekt maßgeblich auf deren schnelle Erteilung angewiesen.

1. Zahlungssicherheit: In der Regel wird der Kaufpreis vom Notar erst dann freigegeben oder überwiesen, wenn alle Voraussetzungen für den Eigentumsübergang gegeben sind, wozu die Löschung alter Lasten, die Eintragung der Auflassung und die Vorlage der UB gehören. Eine Verzögerung der UB bedeutet eine Verzögerung der Kaufpreiszahlung.

2. Abhängigkeit vom Käufer: Der Verkäufer befindet sich in der passiven Position, da er auf die Steuerehrlichkeit und die Liquidität des Käufers angewiesen ist. Sind beim Käufer allgemeine Steuerrückstände bekannt, kann das Finanzamt die UB auch wegen anderer Steuerschulden verweigern, was den Notar über $\S 22$ GrEStG informiert. Dies kann im schlimmsten Fall zum Rücktritt vom Kaufvertrag führen.

Fazit und Empfehlung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein unverzichtbarer Baustein im Übertragungsprozess von Immobilien und ein wichtiges Instrument zur Sicherung der staatlichen Steueransprüche. Beide Vertragsparteien, insbesondere der Käufer, müssen den Prozess der Beantragung und Bezahlung der Grunderwerbsteuer strikt im Blick behalten, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden und den reibungslosen Übergang von Besitz, Lasten und Eigentum zu gewährleisten. Die enge Kooperation mit dem beurkundenden Notar ist dabei der kritische Erfolgsfaktor.

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