Scheidungsimmobilie - was nun?
Manchmal geht das Leben andere Wege, als die, die man geplant hat. Dazu gehören leider auch Trennungen. Doch was passiert, wenn man sich bereits über Jahre Dinge gemeinsam angeschafft hat, wie z.B. ein Haus?
Dieser Beitrag soll Betroffenen mit einer Scheidungsimmobilie helfen, sich ein wenig zu orientieren. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung, aber hilft ein wenig durch den unüberschaubaren Dschungel, um die Weichen später richtig zu stellen.
Wie man mit einer Immobilie nach Scheidung umgeht, hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Eigentumsverhältnisse:
Gemeinsames Eigentum: Stehen beide Eheleute im Grundbuch, gehören ihnen in der Regel die Immobilie zu gleichen Teilen (50/50).
Alleineigentum: Gehört die Immobilie nur einem Partner, hat der andere grundsätzlich keinen Anspruch darauf.
Güterstand:
Gütergemeinschaft: Im Regelfall wird bei der Scheidung der Zugewinn berechnet. Hat ein Partner während der Ehe deutlich mehr Vermögen als der andere erwirtschaftet, muss er diesen Zugewinn an den anderen ausgleichen. Die Immobilie spielt dabei eine große Rolle.
Gütertrennung: Bei Gütertrennung gehört jedem Partner das, was er in die Ehe eingebracht hat bzw. während der Ehe selbst verdient hat. Die Immobilie wird entsprechend behandelt.
Finanzierung:
Gemeinsamer Kredit: Steht die Immobilie noch unter Finanzierung, muss geklärt werden, wie der Kredit weiter bedient wird. Kann ein Partner die Raten allein tragen, muss der andere aus dem Kreditvertrag entlassen werden.
Alleiniger Kredit: Hat nur ein Partner den Kredit aufgenommen, bleibt er auch nach der Scheidung dafür verantwortlich.
Weitere Faktoren:
Wohnbedarf: Gibt es gemeinsame Kinder, kann es sein, dass einer der Partner die Wohnung/das Haus für die Kinder weiter bewohnen möchte.
Emotionale Bindung: Manchmal spielt auch die emotionale Bindung an die Immobilie eine Rolle bei der Entscheidung.
Möglichkeiten:
Verkauf: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös geteilt. Dies ist die häufigste Lösung, wenn keine Einigung über die Weiternutzung möglich ist.
Übertragung auf einen Partner: Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Dies ist möglich, wenn der übernehmend Partner die Finanzierung stemmen kann.
Realteilung: Die Immobilie wird in zwei Wohneinheiten aufgeteilt, die jeweils einem Partner gehören. Dies ist nur bei Einfamilienhäusern mit genügend Platz möglich.
Fortsetzung der gemeinsamen Nutzung: In seltenen Fällen entscheiden sich die Partner, die Immobilie auch nach der Scheidung gemeinsam zu nutzen. Dies ist nur möglich, wenn beide Partner gut miteinander auskommen und die Trennung emotional bewältigt haben.
Wichtig:
Anwalt und Notar: Unabhängig von der gewählten Lösung sollten sich beide Partner von einem Anwalt und Notar beraten lassen. Diese können die rechtlichen Aspekte klären und helfen, eine faire und rechtssichere Lösung zu finden.
Kommunikation: Offene und ehrliche Kommunikation zwischen den Partnern ist wichtig, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Mediation: Falls eine Einigung zwischen den Partnern nicht möglich ist, kann eine Mediation helfen. Ein Mediator ist ein neutraler Dritter, der die Kommunikation zwischen den Partnern moderiert und ihnen hilft, eine Lösung zu finden.
Güterstand und Zugewinnausgleich bei Scheidung mit Haus:
Detaillierte Erklärung
Güterstand:
Ohne Ehevertrag: Lebt ein Paar ohne Ehevertrag, gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft.
Zugewinngemeinschaft:
Vor der Ehe: Jeder behält sein Eigentum.
Während der Ehe: Gemeinsames Eigentum an Vermögen, das während der Ehezeit erwirtschaftet wurde.
Scheidung: Vergleich des Anfangsvermögens (Stichtag: Eheschließung) mit dem Endvermögen (Stichtag: Scheidung).
Höherer Vermögenszuwachs: Ausgleichszahlung vom Partner mit höherem Zugewinn an den anderen.
Gleicher Vermögenszuwachs: Kein Ausgleich.
Ausgleich: Immer in Form einer Geldzahlung.
Haus:
Gemeinsames Eigentum: Wurde das Haus während der Ehe von beiden Partnern gekauft, gehört es ihnen gemeinsam.
Aufteilung: Bei Scheidung muss die Immobilie aufgeteilt werden.
Erbschaft: Ein durch Erbschaft während der Ehe erhaltenes Haus wird beim Zugewinnausgleich nicht berücksichtigt.
Optionen:
Verkauf des Hauses: Die einfachste Lösung, aber unter Umständen mit finanziellen Verlusten verbunden.
Übernahme durch einen Partner: Ein Partner kann das Haus übernehmen und den anderen auszahlen.
Finanzierung: Klärung der Finanzierung des Auszahlungspreises.
Bewertung: Vor der Übernahme muss der Wert des Hauses durch einen Sachverständigen ermittelt werden.
Wohnrecht: Ein Partner kann im Haus wohnen bleiben und dem anderen eine Nutzungsentschädigung zahlen.
Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?
Einvernehmliche Lösungen:
Im Idealfall einigen sich die Ehepartner nach der Trennung einvernehmlich darauf, was mit dem gemeinsamen Haus geschehen soll. Verschiedene Optionen stehen zur Verfügung:
Realteilung: Ist es möglich, wird das Haus in zwei getrennte Wohneinheiten umgebaut, wobei jeder Partner Eigentümer einer Einheit wird.
Verkauf: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös unter den Ehepartnern aufgeteilt.
Auszahlung: Ein Partner zahlt den anderen aus und behält das Haus. Wichtig: Der neue Alleineigentümer wird im Grundbuch eingetragen, der andere ausgetragen.
Übertragung auf Kinder: Die Eheleute übertragen das Haus auf ihre Kinder.
Vermietung: Die Immobilie bleibt im Besitz der Ehepartner und wird vermietet. Die Mieteinnahmen werden aufgeteilt.
Weitere Möglichkeiten:
Wohnrecht: Unter Umständen entscheiden sich die Partner, im Haus wohnen zu bleiben und es trotz Trennung gemeinsam zu bewohnen. In diesem Fall wird ein gemeinsames Wohnrecht bei der Scheidung vereinbart. Um das Trennungsjahr einzuhalten, müssen die Lebensbereiche klar abgegrenzt werden.
Rechtliche Aspekte:
Güterstand: Je nach Güterstand (z.B. Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung) kann die Aufteilung des Hauses bei Scheidung unterschiedlich geregelt sein.
Grundbuch: Die Eigentumsverhältnisse am Haus sind im Grundbuch festgehalten. Änderungen müssen dort eingetragen werden.
Anwaltliche Beratung: Bei komplexen Sachverhalten oder Streit ist eine anwaltliche Beratung empfehlenswert.
Wichtig:
Die oben genannten Informationen sind allgemeiner Natur und ersetzen keine Rechtsberatung.
Im Einzelfall ist die Situation individuell zu prüfen und die Vorgehensweise mit einem Anwalt oder Notar abzustimmen.
Immobilienkredit bei Scheidung: Was tun, wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist?
Häufige Situation:
Bei vielen Scheidungen ist der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt, da die Finanzierung meist auf Jahrzehnte ausgelegt ist.
Kredit auf einen Partner übertragen:
Läuft der Kredit auf beide Partner, wird er in der Regel auf denjenigen übertragen, der die Immobilie im Zuge der Scheidung übernimmt. Dies erfordert die Zustimmung der Bank, die den neuen alleinigen Kreditnehmer auf seine Kreditwürdigkeit prüfen wird. Verweigert die Bank die Zustimmung, gibt es verschiedene Optionen:
Gemeinsame Weiterzahlung:
Einvernehmliche Lösung: Die Partner können sich darauf einigen, den Kredit gemeinsam weiterzuzahlen. Derjenige, der die Immobilie nicht übernimmt, kann sich seinen Anteil an der Tilgung vom anderen Partner zurückzahlen lassen, z.B. über den Trennungsunterhalt.
Vorzeitige Auflösung:
Trennung vom Kredit: Wollen die Partner den Kredit nicht gemeinsam weiterzahlen, können sie ihn vorzeitig auflösen. Der neue Eigentümer benötigt dann einen neuen Kreditvertrag, um die Restschuld zu tilgen. Dies kann mit Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden sein.
Weitere Möglichkeiten:
Verkauf der Immobilie: Die Immobilie kann verkauft werden und der Kredit mit dem Erlös abgezahlt werden.
Übernahme durch Dritte: Die Immobilie kann an eine dritte Person (z.B. ein Kind) übertragen werden, die den Kredit übernimmt.
Übertragung der Eigentumsanteile an einem Haus bei Scheidung
Trennungsbedingte Auszahlung:
Bei einer Scheidung und der Entscheidung, dass ein Partner das gemeinsame Haus behält, muss dieser den anderen Partner auszahlen. Dies liegt daran, dass die Immobilie in der Regel beiden Partnern zu gleichen Teilen gehört.
Berechnung des Auszahlungsbetrags:
Ermittlung des Verkehrswerts: Der Wert des Hauses wird durch einen Sachverständigen ermittelt.
Abzug der Verbindlichkeiten: Vom Verkehrswert werden die noch auf dem Haus lastenden Verbindlichkeiten (z.B. Restschuld des Immobilienkredits) abgezogen.
Berechnung des hälftigen Nettovermögens: Das verbliebene Nettovermögen wird durch zwei geteilt, um den anspruchsberechtigten Anteil jedes Partners zu bestimmen.
Beispiel:
Verkehrswert des Hauses: 350.000 Euro
Verbindlichkeiten: 150.000 Euro
Nettovermögen: 350.000 Euro - 150.000 Euro = 200.000 Euro
Auszahlungsbetrag pro Partner: 200.000 Euro / 2 = 100.000 Euro
Alternative Lösungen:
Unmöglichkeit der Auszahlung: Ist eine sofortige Auszahlung des Partners nicht möglich, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden.
Stundung des Kaufpreises: Eine Stundung des Auszahlungspreises mit einer vertraglichen Regelung über die Rückzahlung ist ebenfalls möglich.
Wichtig:
Die Übertragung der Eigentumsanteile und die Berechnung des Auszahlungsbetrags sollten rechtssicher und unter Einbeziehung eines Notars erfolgen.
Individuelle Beratung: Im Einzelfall ist eine anwaltliche und/oder steuerliche Beratung zur Klärung der konkreten Situation und der Vorgehensmöglichkeiten ratsam.
Scheidung mit Haus: Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?
Keine Einigung über Hausverkauf:
Können sich die geschiedenen Partner über den Verkauf des gemeinsamen Hauses nicht einigen, kann jeder von ihnen beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen.
Ablauf der Teilungsversteigerung:
Antrag auf Teilungsversteigerung: Eine Partei beantragt die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht.
Eintragung im Grundbuch: Im Grundbuch wird ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.
Benachrichtigung des anderen Partners: Der andere Ehepartner wird über die Teilungsversteigerung informiert und hat die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen Einwände zu erheben.
Einspruch: Bei einem erfolgreichen Einspruch wird die Versteigerung zunächst für sechs Monate ausgesetzt und erneut geprüft.
Versteigerungstermin: Ist der Einspruch nicht erfolgreich oder wird er nicht fristgerecht erhoben, kommt es zum Versteigerungstermin.
Gebotsabgabe: Bei der öffentlichen Versteigerung können beide Parteien Gebote abgeben und das Haus selbst erwerben.
Verkauf unter Wert: Erlöse bei Teilungsversteigerungen liegen meist unter dem Marktwert.
Nachteile der Teilungsversteigerung:
Verlust: Beide Parteien können durch die Teilungsversteigerung Verluste erleiden, da der Erlös meist unter dem Wert der Immobilie liegt.
Zeitaufwand: Das Verfahren kann zeitaufwändig und stressig sein.
Unsicherheit: Der Verkaufserlös ist bis zum Schluss unsicher.
Alternative zur Teilungsversteigerung:
Einvernehmlicher Verkauf: Eine einvernehmliche Verkaufslösung ist für beide Parteien meist die bessere und kostengünstigere Alternative.
Anwaltliche Beratung: Bei Fragen und Problemen rund um die Teilungsversteigerung und den Hausverkauf bei Scheidung ist eine anwaltliche Beratung empfehlenswert.
Steuerliche Aspekte bei einer Scheidung mit Haus
Spekulationssteuer:
Nach dem Einkommenssteuergesetz (§ 22 und § 23) sind Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf grundsätzlich steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass Sie bei einem Verkauf des Hauses nach der Scheidung unter Umständen Spekulationssteuer zahlen müssen.
Die Spekulationssteuer fällt in folgenden Fällen an:
Keine Eigennutzung: Sie haben die Immobilie nicht selbst bewohnt.
Unbebautes Grundstück: Es handelt sich um ein unbebautes Grundstück.
Betriebsvermögen: Die Immobilie wurde aus Betriebsvermögen finanziert.
Übertragung bei Scheidung/Gütertrennung: Die Immobilie wird im Rahmen einer Scheidung oder Gütertrennung auf einen Ehepartner übertragen.
Ausnahmen:
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn:
Zehn-Jahres-Frist: Zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie liegen mehr als zehn Jahre.
Bewohnung vor Scheidung: Sie haben die Immobilie vor der Scheidung für eine bestimmte Zeit selbst bewohnt.
Grunderwerbsteuer:
Neben der Spekulationssteuer kann bei einer Scheidung mit Haus auch Grunderwerbsteuer anfallen, wenn die Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen wird. Eheleute sind allerdings von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, wenn die Übertragung im Rahmen der Scheidung erfolgt.
Tipp: Um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, sollten Sie die Immobilie daher spätestens im Zuge der Scheidung auf den späteren Alleineigentümer übertragen.
Empfehlung:
Es ist ratsam, sich bei steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit einer Scheidung und dem Verkauf einer Immobilie von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt beraten zu lassen.
zu weiteren Fragen kontaktieren Sie uns einfach über das Kontaktformular.
Wir helfen gern mit unserer Meinung weiter oder nennen Ihnen entsprechende Fachleute.
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